定义

国际购物中心委员会(ICSC)对工厂直销中心(Factory Outlet Center)的定义是，通常位于郊外和旅游区，商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成。典型的工厂直销中心没有主力店，通常为沿街式商业布局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的组团式布局。

一个典型的工厂直销中心，通常70％的租户是由制造商直接拥有，剩下的租户通常是餐馆和其他的专业零售商。这些由制造商经营的零售店主要销售当季或过季的品牌产品，其价格与百货公司里的零售价相比有很大的折扣。

典型的工厂直销中心没有主力店租户，而是依靠丰富的著名高级品牌制造商资源来吸引消费者和其他的租户。但也有例外，在很多直销中心中，Vanity Fair(VF)、Saks Off 5th和Spiegel已经成为主力店租户。Vanity Fair通常的店面面积达到2000平方米～3000平方米，而典型的Saks店面至少需要1500平方米的面积，但现在其店铺已经多为3000平方米～5000平方米，Spiegel则通常为3000平方米。

客户定位

美国的工厂直销中心最初来源于员工商店，制造商们把有瑕疵的次品或剩余的库存商品以很大的折扣销售给自己的员工，这些商店通常附属相连于制造厂。但逐渐这些直销店也开始面向普通大众，一些开发商开始把这些工厂直销商店以商业街的形式组合在一起，从而形成了后来的工厂直销中心。

最初，工厂直销中心通常位于邻近主要洲际高速公路的位置，远离城市区域以避免与销售这些制造商品牌的零售商发生直接的竞争。这些直销中心典型的是吸引那些开车经由高速公路以及愿意专门花一天时间出行寻找便宜货的消费者。正是因为这一点，很多工厂直销中心的消费者商圈可以达到50英里～70英里，有些甚至更远。

大多数直销中心的目标客户是受过良好教育、收入队中等偏士的人群，这些消费者希望以折扣价购买到顶级质量的品牌产品，因此在很多工厂直销中心里可以看到GUCCI、阿玛尼等顶级的设计师品牌。这一点是与典型的折扣店不同的，它们主要是吸引中等收入的购物者，对于这类消费者来说，购物的导向主要是价格而不是品牌。

但是随着直销中心的发展，—些开发商也开始吸纳商品价位更适中的租户。虽然如此，但所有的直销中心所强调的都是，以低于正常零售价的折扣价位销售品牌产品。此外，美国工厂直销中心的开发在上世纪90年代中期进入高潮阶段，这也导致大量直销中心开始在一些主要的大城市区域建设，因而蚕食了部分百货公司和时尚零售商的消费者资源。工厂直销中心这种商业地产形式的另一个主要市场是人流量较多的旅游点，它已经吸引了大量的国内和国际游客，这些消费者多被他们能以低廉的价格购买名牌产品而吸引。

行业开发商

2003年，美国工厂直销中心的所有权构成经历了戏剧性的变化。2003年中，REIT统治了直销中心市场，切尔西地产(Chelsea Property)、坦格尔工厂直销中心(Tanger Factory Outlet Centers)、第一零售(Prime Retail)和地平线集团(Horizon Group)大约拥有这个市场总出租面积的75％。此后，坦格尔和黑石房地产顾问公司(Blackstone Real Estate Advisors)收购了查特橡树伙伴(Chatter Oak Partners)的9家工厂直销中心，总出租面积30万平方米。但到了2003年末，第一零售和地平线集团重新被私人持有，因此直销中心的独立所有人的比例增加。到2004年初，切尔西和坦格尔两个REIT拥有美国40％的工厂直销中心，44％的直销中心总出租面积，总计221万平方米。

因此，美国工厂直销中心的市场继续被极少数的开发商和所有人统治着，而且这种趋势也越来越明显。

租赁方式

一个工厂直销中心租户的典型租赁方式是，通常为3年到5年的固定租期。大的租户通常租赁期限更长一些。基本租金通常由一到二个规定了预定金额的租金构成，有时也会执行一个与消费者物价指数(CPl)的升高相关的附加条款。多数租赁都规定一个最低销售额(也称突破点Breakpoint)，当租户的销售额超过租赁合同约定的这个最低销售额时，租户有义务加付百分率租金或溢量租金(租金通常按照超过此最低销售额部份的一定之百分比计算)。

租约通常在净租的基础上签订，租户同时按比例承担包括公共区域维护、税收和保险在内的运营费用。一个租户通常有义务为直销中心的营销基金做出贡献，因为这对于一个工厂直销中心可以进行大规模的广告活动是很重要的。

租金通常受各种因素的影响，包括位置是否理想、主力店租户的实力、建造成本、租户优惠政策和中心的销售生产力等。工厂直销中心的一个关键竞争优势是它的更低的租用成本，在工厂直销中心里所蒙受的租用成本通常要比其他形式的购物中心低，一是因为它们通常是开放式空间布局，另外也没有需要补助的主力店租户。工厂直销中心的租用成本通常是销售额的7％～9％，而MALL则通常是11％～2%。

租户

工厂直销中心通过提供各种制造商零售连锁店来吸引不同需求的购物者，下表是2003/2004年度VRN对美国工厂直销中心的租户统计。

现在，越来越多的面向高消费阶层的设计师品牌出现在工厂直销中心里。但是，这些设计师品牌的第一家直销店更喜欢选择开在最有实力的工厂直销中心，以确保店铺的成功。此外，为了保护它们的品牌价值，设计师品牌也严格地限制它们的直销店数量，通常只会选择少数几家工厂直销中心开设店铺。

2003/2004年度美国工厂直销中心租户统计

美国10个最大工厂直销中心开发商（截止2004年5月）

(来源:中国房地产报)